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小區車庫權益之爭調查 小區車庫業主心中難解的痛 (周 駿)
2010/10/5 16:47:05 閱讀數: 13278
關于小區地下車庫的所有權問題,一直困擾著購買了商品房的業主。小區房子全賣給了業主,可開發商依然“霸占”著地下車庫的現象普遍存在,圍繞小區車庫產生的糾紛日益加劇,訴訟也時有發生。今天,我們介紹兩個小區的車庫糾紛,來剖析一下,令業主痛心、讓相關部門煩心的小區車庫之爭的背后,到底有什么隱情。
  地下車庫冒出個新東家
  開發商售房完畢撤離小區時,將小區所有的設施設備包括地下車庫的有關資料和歷年停車費結余全部移交給了業委會。不料兩年后,另一公司聲稱擁有地下車庫的產權,從而引發了一場罕見的訴訟反訴訟。
  小區車庫陡生風波
  閔行區今天花園位于閔行區貴都路209弄,由貴都房地產開發有限公司于2001年開始建造。2007年6月,小區第四期交房后,開發商撤離前將小區設施設備等全部移交給了業委會,其中包括地下車庫的鑰匙、圖紙以及從2002年開始收取的地下車庫停車費歷年結余近30萬元。
  2009年7月,業委會突然收到閔行市政公司的律師函,稱其已從原開發商貴都房產公司處依法轉讓得到今天花園地下車庫的產權,要求業委會立即停止侵權,交付使用地下車庫的相關費用,否則將訴諸法律。
  一方起訴一方反訴
  2009年10月22日,閔行區法院開庭審理閔行市政為原告、今天花園業委會為被告的“排除妨害糾紛”案件。原來,貴都房產公司2007年移交車庫撤離小區后,同年11月底又以今天花園地下車庫為“非公用民防工程”為由,向閔行區房地產交易中心申辦產權登記,并于2008年4月25日拿到了蓋有上海市房屋土地資源管理局大印的房地產權證。2009年1月,貴都房產又將地下車庫的產權轉讓至公司股東之一的閔行市政公司名下。
  業委會告訴記者,在法庭上,他們出示了當初開發商移交的地下車庫管理權、收益權、使用權的所有資料,對方律師目瞪口呆,當場要求休庭。休庭后,法官建議業委會另案起訴閔行市政,這樣,原來的“排除妨害糾紛”案就可以中止審理。
  終審敗訴重當被告
  2009年12月15日,閔行區法院受理業委會告閔行市政的“車庫糾紛”案,業委會要求確認今天花園地下車庫為小區全體業主所有。
  被告閔行市政提供的證據中有一份貴都房產公司向閔行區房地產交易中心提交的申辦產權證的文件,閔行區民防辦公室在上面有一段手寫的文字:“經查,該地下車庫是貴都房產公司按照本市有關規定配建的民防工程,所需經費由貴都房產公司承擔,為結建工程,即非公用民防工程。”房地產交易中心就是據此核發了房地產權證。
  閔行區法院經審理,認為原告提供的移交文件“并不能認定貴都房產公司有將地下車庫贈予小區業委會的意思表示,更沒有相應的書面合同”,2010年4月20日一審判決駁回了業委會的訴求。上海市第一中級人民法院于2010年7月20日二審維持原判。而閔行區法院也在一審判決后重新啟動一度中止的“排除妨害糾紛”案,業委會又成了被告,現案件還在審理中。
  【記者手記】
  法院的判決并無不當,但并非是判決書上的那些理由,而是對方有產權證。
  交付使用7年后才辦證,產權證到手馬上轉讓,由第三人“善意取得”后維權……“順理成章”的背后,這個產權證的核發卻是疑點重重。
  地下車庫和配電房、垃圾房、水泵房等都屬于小區的附屬設施。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干意見(試行)第87條規定:“有附屬物的財產,附屬物隨財產所有權的轉移而轉移”。很顯然,該小區房屋銷售完畢后,地下車庫也一并轉讓給了全體業主。開發商其實很清楚這一點,所以撤離小區時會把地下車庫歷年的停車費結余都移交給了業委會。
  所謂的民防工程,只是公法對地下車庫用途施加的公法義務,并不影響或改變地下車庫的歸屬。《人民防空法》(1997)第5條第二款規定:“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。開發商雖是初始投資者,但當其將房屋轉讓給業主后,投資者的主體已變更為業主了。建議業委會改打行政官司,只有打掉那個身世可疑的產權證,才能保住自己的車庫。
                                                                              
                                                                               
共有車位怎能擅自出售
   開發商用地下車庫的車位抵價充當維修資金,并把幾十只車位分別登記在原業委會成員的私人名下。當新一屆業委會經業主大會授權準備在小區競拍這些車位健全維修資金時,其中一名原業委會成員居然將屬于全體業主共有的車位擅自轉讓他人。
  官司敗訴車位抵債
  據記者了解,虹口區寶山路888弄虹祺花苑由虹祺、錦泰兩家開發商聯合開發建造,1999年年底竣工交付使用。同年12月,兩家開發商發生聯建民事訴訟,歷經一審二審,耗時1年半。2001年6月審理結案,錦泰房地產有限公司敗訴,公司賬戶里的500余萬資金盡數被執行償還債務,其中包括業主入住時繳納的維修資金和開發商應繳納的維修資金共計256萬余元。錦泰公司欲將其唯一財產的地下車庫26只車位出售所得來償還維修資金,但由于當時公司還面臨3起民事訴訟,為了避免一旦敗訴財產再被執行,公司在向虹口區房地局緊急請示希望托管未果的情況下,2001年11月30日與當時的小區業委會籌備組經協商,將22只車位分別登記在吳某等4個業委會(籌)成員名下,由業委會正式成立后“全權負責處理”。
  拒絕移交擅自轉讓
  由于開發商抵債的車位從最初承諾的26只變為實際上的22只,許多業主懷疑其中有貓膩,小區群體沖突不斷,以致小區首屆業委會成立僅一周便告癱瘓,印章等均被居委會收去。一直到2009年5月,第二屆業委會才獲批準成立。
  鑒于小區維修資金一直未到位而不能正常使用,小區的許多設施設備都無法修理、更換。根據政府有關部門的要求和廣大業主的意見,業委會準備將22只車位出售變現繳納維修資金。2009年12月,業委會分別與4個前業委會成員簽訂希望配合辦理車位轉讓手續的協議,3個成員都簽了,唯有吳某拒絕簽字,從而使轉讓工作擱淺。據業委會介紹,2010年3月底,吳某準備出售自己的住房,根據有關規定,一套住房只能有一個車位,不處理多余車位就不能轉讓,吳某這才在協議上簽字。但就在業委會經業主大會授權積極辦理此事時,吳某于2010年7月份私下將5只車位以13萬元一只的低價轉讓給了小區其他業主,另一只則與自家房屋捆綁在一起轉讓給下家,虹口區房產交易中心受理了交易申請。消息傳開,在小區里掀起軒然大波。
  無力阻止訴諸法律
  早在今年4月份初,業委會就發函虹口區房地產交易中心,要求為維護維修資金的完整性,在涉及這4位業主房地產交易時暫緩進行。但在此后的一系列交涉中,業委會發現了不少疑點:據吳某自己向其他業主透露,第一次送交易申請時曾被交易中心退回,理由是“車位產權有爭議,業委會有公函”,但后來為何又受理了?吳某以明顯低于市場行情的低價出讓車位,有逃稅嫌疑,交易中心為何認同?
  在業委會的多方奔走和強烈要求下,虹口區房地產交易中心終于同意,只要業委會辦理“異議登記”后,在15個工作日內到法院起訴,就暫緩辦理吳某的交易申請。8月初,虹口區法院已受理此案,肩負著小區全體業主重托的業委會正在焦慮地等待開庭。
  【記者手記】
  法院執行生效的判決,竟把雖在開發商的賬戶內、但明確屬于全體業主的維修資金一起執行。開發商沒有及時處理收到的維修資金,致業主利益受損;用車位抵償維修資金并登記在私人名下,潛伏了風險。如果房地部門當初能及時指導規范操作,今天的這場風波應可規避。
  房地產交易中心在明知這些車位是開發商作價償還業主維修資金的情況下,依然受理私人轉讓的申請,顯然不妥。
  作為業委會成員,公然把屬于業主共有的車位擅自出售獲利,其實已涉嫌職務侵占。
  而這一糾紛還有一個最令業主痛心、但木已成舟的無奈,就是開發商真有權力用地下車庫來抵充維修資金嗎?
                                                                              
                                                                                
小區車庫歸屬并不復雜
  人們普遍把小區地下車庫權屬之爭歸咎于立法滯后,可是在人們寄予厚望的《物權法》頒布實施之后,有關紛爭并未得到實質性解決。
  其實小區車庫的歸屬并不復雜。小業主、開發商之所以爭執不休,法院、相關部門之所以莫衷一是,關鍵在于忽略或回避了一個最根本的元素———土地。
  商品房的一個基本屬性就是“房屋及其占用范圍內的建設用地使用權不可分離”———即“房地一體”。任何一套商品房都不是“空中樓閣”,都必須占用一定面積的建設用地———此即意味著在購買商品房的時候,你所購買的不僅僅是房子,還必然包括了那套房子相對應的土地使用權,房價中也必然包含了相應的土地使用費。《物權法》第一百四十七條明確規定:“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。“房地一體”原則已構成我國民法的一個基本規則。
  業主購買商品房都會得到政府核發的兩個封面印有“中華人民共和國”字樣的權證,一個是國有土地使用證,一個是房屋所有權證。兩證同時齊備,才表明這個房地產權屬完整、無瑕疵。上海是個別實行“兩證合一制”的城市,即土地證和房產證合并在一個本上,名為房地產權證。該證的前一部分土地狀況中,有一個欄目為“分攤土地”,即是你購買的這套商品房所分攤的建設用地面積。小區所有商品房的分攤土地面積相加,即是全小區的宗地面積。在商品房小區里只有兩類建筑:一類是分攤了土地的建筑,《物權法》稱之為“專有部分”,其產權歸購房業主專有,能領到房地產權證,能進入市場轉讓;另一類是不分攤土地的建筑,《物權法》稱之為“共有部分”,如物業用房、電表房、水泵房、垃圾房等,產權歸全體業主共有,不發產證,不得轉讓。在商品房小區里不存在未承擔相應土地價款而能辦理獨立房屋所有權證且可轉讓的商品房。不然,真會出現“空中樓閣”的奇跡了。
  搞清了房子和土地的關系,地下車庫的問題也就不再復雜。
  小區車庫有沒有分攤土地,是確定權屬最關鍵的依據。然而,普通人幾乎無法得知地下車庫到底有沒有分攤土地,因為幾乎所有車庫的房地產權證上,“分攤土地”欄里都是空白。不僅如此,如今肯定分攤了土地的業主的房地產權證上,這一欄也沒有任何信息。
  這里不得不提到本市房地部門的一個文件。
  前上海市房屋土地管理局(現分拆為上海市住房保障和房屋管理局以及上海市規劃和國土資源管理局)于2004年發出了一個“關于暫停用地面積分攤計算的通知”,核心內容是:“為進一步加快房地產登記發證速度,更好地為房地產權利人服務,決定暫停用地面積分攤計算”。
  這個通知實施以后,商品房小區里一些原本因沒有分攤土地而屬于全體業主共有的附屬設施,如技術層、地下車庫等紛紛辦出了房地產權證。有了產權證就可以轉讓,由此導致以車庫為代表的小區共有物權的權屬之爭也浮出水面。由于業主的合法房地產權證缺失了土地分攤面積,“真作假時假亦真”,那些很可能沒分攤土地的“房地產權證”也讓相關部門、法院在處理此類糾紛時泥足深陷,也讓業主的維權舉步維艱。
  土地證上沒有分攤土地面積,就好比房產證上沒有所買房屋的建筑面積。皮之不存,毛將焉附?不管“暫停用地面積分攤計算”的目的如何,這一“暫停”客觀上為眾多沒有土地使用權依附的“產權證”的出爐提供了可能。而“房地一體”基本原則發生變化,使小區的車庫權屬糾紛變得撲朔迷離
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