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我的物業為何要別人做主 透視小區業委會換屆難背后 (周 駿)
2011/8/11 8:36:59 閱讀數: 12641
根據中國現有的法律法規,住宅小區很多和物業相關的公共事務都需要業委會來操作。不負責任的業委會,可能對一些方面都有好處,唯有業主一定是吃虧的。所以業主希望早日選出自己信得過的當家人,無可厚非。然而在現實中,一些籌備組的組建疑似任命,候選人的產生缺乏透明。
  首次選舉業委會,因業主之間彼此不熟悉,由地方政府或委托居委會牽頭做些前期發動工作可以理解。但業委會換屆仍要由局外人來操作,便有點不可思議了。都說中國的業主缺乏公益精神,漠視自己的權利,其實很多時候恰恰因為公權力的過度干涉,嚴重挫傷了業主的自治熱情。很多業主放棄權利只是不跟政府玩了,是一種無聲的抗議。而業主放棄權利的后果,則會是放棄義務。難道政府還想重新背負起房屋維修的沉重包袱嗎?
  為業委會把好人頭關,是眼下公權力要掌控業委會選舉的理由。鑒于目前小區的現狀,把關是需要的,指導是必須的。但把關不是包辦,指導不是領導。把關主要是把好程序關,即監督選舉依法運作。至于選誰,應該由權利人自己決定;選對選錯,讓實踐去檢驗。只要符合程序,就要尊重業主的選擇。即便后來的事實證明選錯了人,也應該由業主自己在失誤和挫折中去糾正,去完善。難道我們把關的人選就一定可靠嗎?那些腐敗官員哪一個沒經過組織部門層層把關?上海新版住宅物業管理規定從今年4月1日起實施,配套細則也已出臺。請那些負有法定職責的有關部門不要讓廣大業主再失望了。
  如何為業委會選舉把好程序關?我有三點建議:一是把關也要講程序。要建立可操作性的工作流程,過程要公開,公開才會公平,不敢公開必有貓膩。二是把關也要講時效。多少個工作日未予答復就算過關,不能一拖就是幾個月甚至幾年。三是把關先要學會尊重。業委會選舉、換屆都屬于私權范疇,只有當公權學會尊重私權,才不會把維權的民眾看成不穩定因素。當代中國社會管理需要探索,而主力軍正是實踐中的廣大民眾。
  四年前,本報記者曾發表深度報道,反映上海一些住宅小區成立業委會困難重重,業委會選舉正在成為中國難度最大的選舉。四年多過去了,有關物業管理的法律法規日益完善,但成立業委會依然難。不僅成立難,換屆更難。今天記者采訪的三個小區都曾經有過業委會,但換屆花了多年卻無法成功。癥結到底在哪里?
  小區主人心如焚有關部門慢郎中政府成員何時才能到位?
  閔行區華都公寓由11幢小高層組成,建筑面積近4萬平方米,有業主295戶。2010年由居委會牽頭主持業委會換屆工作,幾經曲折,換屆工作組終于選出來了,但因其中的政府成員遲遲不到位,至今換屆工作沒有任何進展。
  推薦名單引發爭議
  華都小區原業委會是2008年9月在有關部門指導下成立的,任期5年。業主告訴記者,2010年4月,在絕大多數業主都沒有思想準備的情況下,閔行區房管局和虹橋鎮政府突然決定成立僅一年半的業委會提前換屆。由于原業委會的成立也有點不明不白,不能履行職責,所以大多數業主對提前換屆倒也能接受,但對居委會提出的5人改選工作組名單意見很大。因為其中有的是辭職的原業委會成員,多年占用小區公建設施經營;有的長期拖欠物業管理費……當時小區有超過半數的業主簽名拒絕承認這個5人小組名單,要求依法重選,以保證業委會選舉的公平公正。
  提前換屆事出有因
  在小區一幢二層公建配套樓里,居委會陳書記大嘆苦經:原業委會5個成員中有4人先后辭職,業委會事實上已無法正常運作,而物業公司合同已到期,提前換屆實在是迫不得已。居委會主任解釋,推薦改選工作組成員是向業主發了征詢單的,雖然最高得票僅37票,但因為大家不參與投票,所以也只好如此。至于業主對籌備組成員占用公共設施經營、并與居委會有“貓膩”的質疑,陳書記解釋經營者是向居委會支付房租的,租金主要用于居民的活動。閔行區房管局物業科向記者證實,從現有資料看,業主質疑的小區公建配套樓權屬不清,并非明確屬于業主共有。
  無限拖延業主不滿
  經小區業主的據理力爭,華都小區原來的改選工作組終于被推倒重來。經過一些業主挨家挨戶的發動,于2010年秋天選出了業主代表。2011年3月,虹橋鎮房管辦和居委會召集首次業主代表會議,決定成立由9人組成的業委會改選工作組,會議當場推薦產生了6名業主成員,另3個人選據稱要等4月1日上海新版住宅物業管理規定實施后由政府派人擔任。
  然而,物業新規已實施了3個多月,居委會答復業主還要等上級部門的統一部署和培訓后才能正式啟動改選工作。業主近日再度給記者發來郵件稱:小區很多設施設備需要維修更換;一些房屋外墻和屋頂的滲水問題嚴重影響了當事人的日常生活;合同早已到期的物業公司屢屢擅自動用小區公共收益進行所謂的急修……業主對小區現狀心急如焚。
  點評小區公建配套樓即便權屬不清,那也是業主和開發商之間的事,其收益第三方無權享用。在業委會沒有選出期間所產生的經濟收益,居委會或基層政府可以代收代管,但不能代用,哪怕是為居民服務。
  上海的新版住宅物業管理規定2010年12月人大就已通過,培訓工作為何不早些進行?漠視業主的合理訴求,服務就會成為一句空話。
  拖延換屆人心焦業主自選籌備組居委會拒絕蓋章就無效?
  楊浦區密云路444弄1-3號樓為3幢高層住宅樓,有業主600多戶。2005年,業委會成立沒多久,由于業委會主任的辭職而陷入癱瘓。2008年,小區業主代表會議推薦產生了換屆改選小組人選,但因居委會拒絕承認,換屆小組至今無法運作。
  業主呼吁改變現狀
  據小區業主反映:2005年業委會主任突然不干了,也沒有開業委會進行移交,只是把印章隨便交給一個副主任。業委會為此曾向四平街道和房管辦提出應辦理移交手續以利增補或改選,但都未獲答復。
  2008年,楊浦區在該小區進行二次水改工作。為保證水改順利進行,兩位業委會副主任經商議,于2008年10月15日召開小區業主代表會議。除了討論水改工作以外,許多業主代表強烈要求改變業委會長期癱瘓的狀態。在那次會議上選舉產生了業委會換屆改選9人工作組,其中5人為中共黨員,原業委會委員劉先生為組長。
  拒絕蓋章無法運作
  劉先生告訴記者:根據四平街道房管辦的要求,他把換屆申請報告和換屆工作組名單交到密云路居委會,居委會主任看也不看就說:你們是私自開會……等居委會下周一開會討論后再回復。但此后一直沒有消息。在業主多次督促后,四平街道于2009年4月11日召開各方協調會,密云路居委會書記在會上說:以前都是我們居委會搭的班子,做了不少工作,現在我們還在找人。居委會張主任說:我不蓋章是有原因的,很多人反映,那次會議別有企圖。街道房管辦則說:我們是審查程序的,居委會是審查人員的。他們不蓋章,我們沒辦法。
  停車費可能是關鍵
  小區自入住,就一直由密云路居委會收取停車費。據管理該小區的上房物業提供的資料,2002年8月首屆業委會成立后,曾決定小區停車由物業公司收費管理,但居委會仍堅持向車主收費,然后每月轉交給物業2000元(按20輛車每月100元輛計算)。據業主調查,小區實際停車遠不止20輛,居委會到底收了多少錢,又用在何處,從不向業主交代。即便如此,在2006年業委會收回管理權之前的3年時間里,居委會還欠了2.5萬多元停車費一直未歸還。業主反映,類似的不正常現象還有不少。
  本報記者曾到密云居委會了解情況,但女書記拒絕接受采訪。不過從居委會其他干部的言詞中得知,除了停車費是前任居委會所為,基本印證了業主所反映的情況不虛。四平街道市政科的蔡先生接受記者電話采訪時表示,如果業主真的選出了信得過的代表,是好事,拒絕承認沒有道理。根據4月1日實施的上海物業新規要求,街道目前正在搭建班子專門負責指導業委會工作,各項工作很快就會啟動。
  點評住宅小區的主體是業主,對小區共有物權的享用、處分、獲益,以及選舉自己的當家人,都是業主的神圣權利。居委會只是居民的自治組織,居委會不蓋章業主的選舉結果就無效,于法無據。
  在小區日常工作中,居委會可以對業委會工作進行指導和監督,但不該卷入經濟糾葛,否則就不能公平處理業主訴求。
  公示不易公告難經濟損失上千萬哪個有關部門在核查?
  寶山區錦秋花園是個特大型商品房住宅小區,1999年開始入住,現有業主4000多戶,1.6萬人。第一屆業委會于2003年任期滿后,業主等了8年,業主大會籌備組名單都已公示了,但至今還在原地踏步。
  8年空缺損失巨大
  據業主反映,2006年錦秋花園第一居委會曾搞過一次業委會換屆選舉。由于過程涉嫌弄虛作假,暗箱操作,被業主舉報,寶山區房地產管理部門叫停了已進入公示程序的換屆工作。然而,從此再也沒人來管業委會的換屆。業主給有關部門寫了幾十封信,但都石沉大海。
  管理錦秋花園的一直是開發商的前期物業,別墅小區里違法搭建成風,業主對管理不滿意卻很無奈。據一些業主初步估算,由于沒有業委會,8年來累計的維修資金利息和其他公益收入損失高達1000萬元。
  公示已出公告難產
  2010年3月,寶山區房管局和大場鎮政府終于重新啟動了錦秋花園業主大會籌備工作。3月29日組織業主推薦產生了籌備組人員,但一直到2010年11月30日,由9名業主組成的籌備組名單才在小區公示。然而,規定的15天應該進入公告程序卻遲遲不見動靜。
  2011年3月8日,區房管局房屋管理中心劉主任終于給來訪的業主代表3點明確答復:已公示的9人名單不會變;要等居委會黨支部改選結束才能啟動業委會改選;上海新版物業管理規定4月1日起實施,改選要按新政來運作。新政4月1日實施后,大場鎮房管辦5月10日又答復來訪的業主代表:還需等待配套新政策的實施細則。市房管局的沈女士接待業主代表咨詢時明確告知:實施細則與業主籌備組公告沒有關系。
  有關部門你在哪里
  根據業主的投訴,記者電話采訪了寶山區大場鎮房管辦蘇主任,他說主要由于有業主對籌備組個別成員有意見,有關部門需要核查,但他拒絕透露到底是哪個部門在核查。前不久寶山區房管局房屋管理中心劉主任電話答復記者時,也稱公告難產有三點理由,除了“公示名單不變”改成了“有關部門在審核”外,其余兩點與3月8日接待業主來訪時的答復一樣。
  7月初,小區業主將寶山區房管局和大場鎮政府告到法院,法院以需提供“向被起訴人書面要求履行法定職責的依據”為由,未予受理。寶山區房管局7月11日復函錦秋花園業主,稱“待市相關配套文件出臺后”,會繼續開展相關工作。
  點評上萬人的住宅小區對公共事務有不同意見是很正常的,況且籌備組不過是個臨時性的工作小組,需要那么吹毛求疵嗎?誰在核查?結果如何?需要17個月嗎?居委會未改選業委會就不能改選―――有法律依據嗎?
  眼看公共利益受損,業主卻不能自己做主,有關部門為何就不能設身處地為業主想想?
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